地产学者:楼市此次“横盘期”会比较长

[摘要]炎热的夏天已经到来,而大家期盼的楼市降温却未见迅速。尽管此前有报道称,调控严厉之下楼市降温、二手房开始出现下降趋势,但事实上,除了几个一线城市处于横盘之外,大多数二线城市依旧火热,部分三线城市则进入高价地频出的阶段。

炎热的夏天已经到来,而大家期盼的楼市降温却未见迅速。尽管此前有报道称,调控严厉之下楼市降温、二手房开始出现下降趋势,但事实上,除了几个一线城市处于横盘之外,大多数二线城市依旧火热,部分三线城市则进入高价地频出的阶段。

横盘又称盘整,是股市中的一个名词,也可指称楼市——指股价或房价在一段时间内波动幅度小,价格呈牛皮整理,方向不易把握,是投资者最迷惑的时候。此时,投资者不应参与操作,应注意观察。

与前几次周期不同,这次楼市周期会突破三年的限制,当然具体到今年,会延长盘整期。

简单回忆一下十年来楼市周期调整:2007年调控后,年底开始楼市调整,第二年市场受挫明显;2011年1月,限购政策出台,夏秋之际就迎来整体调整;2014年,杭州房价首降,随后蔓延大江南北。

然而,这次的楼市调整却和前三次不同,几个重要因素导致尽管调控声音很大,但对于大多数城市,却未到伤筋动骨的程度。细分析下来,主要有这几个原因。

首先,市场本身周期延长,本轮地产热潮是在实体经济不振、外汇管制严重的多重局面之下,资金充盈却无处可去,这并非短时间内能遏制,需要时间和空间,比如延伸到三四线城市,才能消化吸收。

其次,本次调控是因城施策,并非一刀切,这样虽然有利于根据实际情况做决策,但也使地方政府在调控上有相当大的主动权,可以层层加码并出现调控反复。比如,杭州加码七次,显然有投鼠忌器之嫌。而南京、济南等地放开高学历人员之限制,也是放开口子。因此,除一线城市严厉之外,很多二线城市看似调控风雷滚滚,实际上风雨不大。这无论对于开发商还是炒房者压力都不是那么大。

再次,从成本来看,基于前期产生的大量地王的强力成本支撑,让地产企业很难出现降价。毕竟企业需要赚钱,既然很多地方政府限价,只能通过捆绑车位和装修来解决签约问题。出让土地多的城市必然地王多,比如南京、合肥、郑州,还得高价卖房。出让土地少的城市,楼盘稀缺,更得捂着卖。

至于资金面,无论去年还是今年,大多房企的销售都有了巨大增长,大量资金依然涌入地产行业,因此,地产企业资金基本不是问题,更加没有调整的压力。即便有个别项目不行,大不了高价买身,拿不到地的企业有得是,不愁下家。看看今年有多少烂尾多年的楼盘,依然能成功卖得好价钱,就知道目前还是钱不缺地缺的大局面。

总体来看,正如黄奇帆同志在复旦演讲所说,楼市调控真要起作用,确实到了需要建立长效机制的时候,需要从多角度下手,提供整体解决方案。但这又哪是一朝一夕之功?尽管很多人不看好今年下半年的楼市,但笔者以为,今年楼市的横盘期恐还将延续。变局总会到来,但未必会那么快,楼市的调控和长效机制的建立,才是真正任重道远。

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